对许多人来说,他们的房子是他们最大的资产;他们可能计划有一天卖掉这些房子,搬到另一个地方,升级到一个更大的房子,或者帮助资助退休。

除非你在过去几年里卖掉了一套房子,否则你可能不会意识到税号 可能会影响你的售后服务。了解如果你决定搬家,最新的税法将如何影响你。

旧规矩

过去,卖家可以推迟资本利得 对所有过去利润征税,无论数额多大,只要符合以下两个要求:

  • 购买了一套置换住房,其成本高于所出售住房的收入。
  • 在出售之日前两年或出售之日后两年内购买替换件。

例如,假设你买了一套房子以20万美元的价格在5年内以30万美元的价格售出。只要你在两年内以至少30万美元的价格再买一个,你就可以避免资本利得税10万美元的利润。此外,你可以每年继续这个过程,潜在地建立一个无限量的税收递延收益。当你死的时候,收益可能会因为在基础上提高为您的受益人. 

此外,一个卖方年满55岁的人可以永久排除高达12.5万美元的利润,而不必再买一套房子。 

新规定

1997年8月5日1997年纳税人救济法生效了。该法案取消了连续无限期推迟利润的做法,取而代之的是有上限的除外责任。 

单一纳税人现在可以排除高达25万美元的利润在他们的房子出售。共同申报的已婚夫妇可以从他们的收入中扣除50万美元应纳税所得额. 年龄不是一个因素,你不必买一个替代住房。在你采取排除措施后,你可以买一套便宜点的房子,甚至可以租一套。更好的是美国国税局会让你在每次销售产品时都使用排除条款主要住宅. 

有两条规则:

  • 在过去的五年中,您必须至少有两年拥有并使用该房屋作为您的主要居所。
  • 您不能在前两年使用排除。

例如,假设一对已婚夫妇8年前花20万美元买了他们的房子,并在此期间住在里面。现在,他们准备以45万美元的价格出售房子,并搬到一个更大的房子里,这个房子的价格是40万美元,位于国内一个较便宜的地区,以容纳他们不断扩大的家庭。由于排除在外,他们将不必为25万美元的利润缴纳资本利得税。

让我们看看20年后,我们的夫妇想退休缩小规模去公寓。他们以100万美元卖掉自己的大房子,以75万美元买下一套公寓。他们将获得60万美元的资本收益 (100万-40万美元)的房子出售。然而,由于50万美元除外,他们只需对10万美元的利润缴税。

特别注意事项

在截至出售日期的五年期间内,要求的两年所有权和使用权不必是连续的。因此,如果您在房屋所有权的第一年、第三年和第五年租出房屋,但在第二年和第四年居住,您仍然可以接受排除。 

此外,两年入住规则也有例外。包括残疾,谴责,离婚。 

如果排除排除了你所有的收益,你不必报告你的销售纳税申报表. 否则,您必须在上提交事务附表D. 无论哪种情况,都要确保所有记录至少保存三年。 

不要以为你只有一个家庭,传统的房子,你才能使用这个排除。该法案适用于您认为主要居所的任何居所,例如:

  • 游艇
  • 公寓或联排别墅
  • 合作公寓
  • 移动家庭

如何减税

尽管对25万美元的利润避税(联合申报者为50万美元)意义重大,但这可能不足以完全抵消一些卖家的收益。你可以做一些事情来提高你的记忆力成本基础减少你的压力纳税义务 .

回顾您的记录,看看您是否有其他允许的开支,包括:

  • 结算费或期末成本你买房子的时候
  • 房地产税,卖方所欠,但你支付,但没有偿还
  • 家庭装修,如新屋顶或新增加的房间

底线

最后,看看你的其他投资。你有股票、债券或其他股票吗房地产比你花的钱还值钱?你可以卖掉那些用损失抵消资本收益关于房屋出售。