法律禁止住房方面的种族歧视和其他歧视。然而,住房专家和民权律师说,偏见仍然难以证明和消除。以下是如何承认住房歧视,法律是为了保护你免受歧视,以及如何打击它。

关键要点

  • 联邦、州以及在某些情况下,地方法律禁止住房方面的种族歧视和其他歧视。
  • 尽管如此,歧视仍然存在,而且很难证明。
  • 打赢官司可能需要良好的文件和耐心。
  • 公平住房团体可以提供援助。

住房歧视法

由于种族、肤色、宗教和国籍的原因,房东、卖方和贷款人对租房人和买房人的歧视在美国被法律禁止1968年公平住房法. 1974年,联邦政府扩大了《公平住房法》,纳入了对性别的保护,1988年,扩大了对有子女家庭和残疾人的保护。 

各个州和地方管辖区都增加了对性取向和其他类别的具体保护。例如,纽约市负责处理住宅和商业诉讼的房地产律师damonp.Howard说,在纽约,银行或房东不能查询一个人的犯罪记录。霍华德指出,纽约市还禁止基于移民身份或合法职业的歧视。禁止种族歧视的范围已扩大到包括戴民族发型,如长发绺,以及其他特征。

但即使这是非法的,种族隔离在许多社区仍然很普遍,尽管从政治上取得了进展民权法案 时代。霍华德说:“法律非常适合保护人们;潜在的问题是那些无法立即识别的东西。”。

近期监管变化

政府做出的监管变更美国住房和城市发展部(HUD)民权和住房权律师说,在特朗普政府执政期间,在许多情况下,证明歧视更加困难。2020年9月初,HUD发布了2019年提出的最终规则修改,使得个人更难以“不同影响”为由提出住房歧视投诉,也就是说,这种做法或政策表面上看似中立,但对受保护群体的成员产生不利影响。律师们说,新规则还将举证责任转移给了原告。最终规则在《联邦公报》公布30天后生效,即2020年9月4日。 

在2020年8月初,HUD还终止了奥巴马政府的2015年计划;积极推进公平住房(AFPH)旨在增加社区公平住房保护的法规。HUD在2019年8月的一份声明中说,规则的修改是为了“就什么构成非法的不同影响提供更适当的指导,以更好地反映最高法院2015年在这方面的裁决”德克萨斯州住房和社区事务部诉包容性社区项目公司; 

&“特朗普政府改写了2013年的规则,因此现在你不仅要证明这项政策或做法造成了损害,而且还必须证明存在着强有力的因果关系和直接关系,”全国有色人种协进会法律辩护和教育基金会(NAACP Legal Defense and Education Fund,Inc.)的高级律师Ajmel Quereshi说;这些要求是重叠的、令人困惑的和重复的,它们甚至可以防止受害者的投诉被听到;

霍华德说,总结这两项监管改革的双重影响, 如果你是一个有色人种,在一个以白人为主的社区或建筑中被剥夺了租房权,那么不同的影响修正案就更难显示出歧视性影响。但是AFPH的变化使得一个全白人的社区或建筑从一开始就不太可能被取消种族隔离;

2021年1月,美国总统拜登签署行政命令,最终可能扭转特朗普政府的住房政策。一项行政命令要求HUD审查特朗普政府对AFPH和不同影响法规的修改。另一位代表指示所有部门执行最高法院的裁决,即禁止性别歧视的民权法必须包括性别认同和性取向。2月初,住房和发展部宣布将调查针对寻求住房的LGBTQ+人群的歧视案件。

住房歧视依然存在

虽然美国法律现在禁止住房歧视,但事实是,对于租房者和买房者来说,住房歧视,特别是种族歧视在美国许多地方仍然是一个严重的问题。的确,卖房者和房东不能再放置写着“白人专用”的广告或强制执行限制性契约那个禁止向种族或宗教少数群体出售(美国最高法院在具有里程碑意义的1948年宣布这是非法的雪莱诉克雷默决定)。银行不能仅仅因为借款人的种族而公开拒绝向他们提供抵押贷款,这在美国曾经很普遍,事实上,联邦住房政策通过红线. 

但卖家、房东和银行家可以用更微妙的方式区别对待。这些措施包括拒绝向申请人出示某一特定社区的名单,或将少数民族成员的申请人引导到他们已经普遍存在的社区,从而促进种族隔离。

此外,根据住房和发展部的研究,住房歧视研究表明,“全国各地社区中的同性伴侣和变性人在寻求租房时所受到的待遇明显低于异性恋和变性人。”; 

“住房歧视是最阴险的歧视形式之一,”纽约民权律师Alanna Kaufman说,她在住房和就业歧视案件中代表客户。&很难判断你是否在住房和就业方面受到了歧视。作为买家或租客,你通常不知道还有谁在看同样的公寓、房子或单位。”;

三年新闻日报例如,2019年公布的一项调查发现,在美国最自由的纽约州之一的长岛萨福克郡和拿骚郡,“少数族裔潜在购房者和少数族裔社区普遍受到单独和不平等的待遇”。雇用少数族裔和白人卧底购房者作为测试者,证据表明,在40%的测试中,与白人测试者相比,经纪人让少数测试者接受不同的治疗;对于黑人测试者,这一发病率上升到近一半:黑人测试者经历不同治疗的时间占49%,拉丁裔测试者占39%,亚裔测试者占19%。 

“不同影响”法律责任理论的用意是处理具有歧视受保护群体效果的做法,无论这是否是他们的具体意图。考夫曼说,一个例子是,合作委员会对合作公寓开发项目现有居民的朋友或家人给予优惠待遇,合作委员会以前曾对受保护群体采取种族歧视做法。她补充说,这种做法会对不同种族的成员产生不成比例的影响,尽管表面上看起来是中立的。这就是受规则制定影响的索赔类型,而且会使这些类型的索赔更难获得成功。

在对特定群体有隔离或歧视历史的社区或住宅建筑中,不同的影响理论通常是相关的。

按揭贷款歧视

关于按揭贷款歧视,一项2020年1月对1976年至2016年住房中的种族和种族歧视进行的研究发现,“在抵押贷款市场中,拒绝贷款的种族差距略有下降,抵押贷款成本的种族差距根本没有下降,这表明种族歧视持续存在。” 

除了断然否认,抵押贷款歧视还包括以低于少数族裔申请人应具备资格的条件发放贷款:加州大学研究人员对近700万份30年期抵押贷款的分析,伯克利发现,在面对面交易中,黑人和拉丁裔申请人支付的抵押贷款利息和再融资费用比白人借款人高出近0.08%。在使用在线或智能手机应用程序时,他们的表现只稍微好一点。 

《公平住房法》和《住房抵押贷款法》都包含了反歧视法平等信贷机会法,于1974年通过,并由消费者金融保护局以及国家监管机构。 

歧视阻碍了美国黑人的财富积累

住房歧视剥夺的不仅仅是一个居住的地方。从财富积累的角度来看,这对美国黑人建立和传递世代财富的能力是毁灭性的。根据2019年的一项分析,华盛顿特区智库城市研究所(the Urban Institute)发现,那些在45岁或45岁以上购买住房的人在60岁或61岁时的平均住房财富为26美元,黑人668美元,白人104866美元。 

贫富差距很大程度上归因于这样一个事实,即在35岁之前能够购买第一套住房的黑人比例较小,他们的第一套住房价值较低,购买时比白人负债更多,权益更少。此外,黑人通常在第一套住房之后就不再拥有住房,更多的情况是在第一次购买后又开始租房。 

美国无党派、非营利智库经济政策研究所(Economic Policy Institute)援引联邦政府数据进行的研究显示,美国中等白人家庭的财富是非裔美国家庭的12倍。更重要的是,在过去的几十年中,这种差距不仅没有改善,反而恶化了。 

美国城市研究所(Urban Institute)表示,美国黑人家庭拥有率降低的趋势可能会加剧未来的财富不平等,解决家庭拥有率差距是解决种族财富差距的关键。

如何回击住房歧视

如果一个潜在的购房者或租房者认为自己受到了歧视,他们会怎么做?

霍华德说,根据反歧视和骚扰法,私人财产的所有者可以合法地拒绝向任何人出租或出售,并且以任何理由拒绝,只要不存在针对“受保护阶层”的歧视性依据。这意味着证明歧视发生并不总是容易的。

律师们说,通过积极听取经纪人、代理人和贷款人的意见并做笔记来记录这些经历,是收集证据的最佳方式,以便向州或地方公平住房官员或HUD(执行公平住房法的联邦机构)提出诉讼

红旗语

注意可能是歧视举报的陈述或建议。

“在与房地产经纪人打交道时,你可以适应经纪人所使用的语言类型,例如,如果他们说,‘这真的很适合’,或者‘我觉得你在这附近不在家’,或者‘我觉得这不适合你,’,考夫曼说:“或者‘我觉得你在这个社区会更快乐。’如果你觉得这个人试图把你带到某些种族或宗教的社区,那通常可能是一面旗帜。”。

意外的路障

另一个迹象是,即使申请人在经济上有资格获得住房或公寓,也会出现突然的障碍。考夫曼说:“你试图租或买一套公寓(但遭到拒绝),然后你发现它还在市场上。”。

“我们在种族歧视中看到的最常见的情况是,有人被告知公寓不提供时,他们是。外面的牌子上写着公寓有空,你进去就没有了。这是非常普遍的,”考夫曼说。

在这样的情况下,与诸如公平住房正义中心 或类似的非营利组织或地方人权委员会,在那里不同种族的测试者可以被派去测试不同的待遇。考夫曼说:“通常,作为律师,我们与一些组织合作,这些组织对不属于同一保护级别的人进行测试,这可能是非常好的证据。”。

霍华德说,购房者还可以进行自己的搜索,以了解经纪人是否未能显示市场上所有的房屋,或者在抵押贷款的情况下,检查银行公布的利率,以确认有哪些利率可用。

负面信用信息

如果租客认为自己由于以下原因之一受到歧视,他们有追索权: 

  • 由于从消费者报告机构获得的负面或不充分的信息,他们被拒绝购房
  • 他们被收取更高的租金
  • 租赁条款受不利信用信息的影响

在这些情况下,联邦和州公平信用法要求申请人被告知被拒绝或被收取更高租金的原因;提供报告负面信息的机构的名称和地址;并告知申请人有权在60天内向该信贷机构索取报告的免费副本。租房者可以质疑报告的准确性,并在报告中添加自己的“消费者声明”。 

同样,在涉嫌按揭歧视的情况下,申请人也有权看到任何负面信用信息,并有权对此提出异议。他们可以向CFPB举报涉嫌违反《平等信贷机会法》的抵押贷款歧视或欺诈行为,并向HUD举报涉嫌违反《公平住房法》的行为。 

获得帮助的步骤

如果您觉得自己在住房方面受到了基于种族、性别、国籍、宗教、残疾或法律禁止的其他原因的歧视,请采取以下步骤:

获得州和/或地方援助

联系您所在的州或当地的公平住房委员会或公平住房中心。如需帮助寻找当地公平住房中心,请联系全国公平住房联盟 在华盛顿特区,公平住房中心可以派出测试人员,寻找在租房、卖房和抵押贷款方面存在歧视的证据。

在一些州,如纽约,个人也可以向州人权司或州总检察长民权局提出申诉,或在当地向市人权委员会提出申诉。霍华德说,这些政府机构可以调查投诉,如果有可能的原因,他们可以举行听证会来确定事实。但当地代理人处理投诉的敏捷程度有时取决于该地区的政治状况。

你也可以考虑聘请一位民权律师或房屋律师为你辩护。

提出联邦申诉

填写并归档行政文件抱怨与HUD的公平住房平等机会办公室(FHEO)合作,根据法律规定,该办公室应在提交申请后100天内进行调查。您可以拨打住房歧视热线(800)669-9777,电话:开出一张表格寄到最近的地区办事处,或者在线投诉. 投诉表有英文、西班牙文和其他七种语言版本。对投诉进行报复是非法的。FHEO还执行有关抵押贷款和评估的反歧视法律。 

霍华德说,有时美国司法部会对触犯法律的人或公司提起诉讼,特别是在发生暴力或触犯刑法的情况下。

但住房和民权律师表示,向住房和城市发展部提出行政投诉,尤其是以不同的影响理由提出的投诉,现在面临着巨大的障碍。居住在拥有健全的公平住房法的州和城市的人最好到州法院寻求补救。

&“完全不同的影响” 标准承认,证明歧视是故意的可能是一个不可逾越的障碍。霍华德说:“新规定将允许企业继续实施具有明显歧视性效果的政策,前提是申请人不能证明该政策是造成歧视性效果的直接原因。”。

基于这个原因,霍华德建议,在有严格公平住房标准和机构的州和城市,最好通过州和地方机构和法院而不是通过HUD和联邦法院提起法律诉讼。当地住房和民权律师和公平住房团体应该知道如何最好地进行。

考夫曼指出:“幸运的是,像纽约和其他许多州有比联邦法律更广泛的保护,你可以根据当地法律寻求补救措施。”。

提出抵押贷款投诉

如果你怀疑按揭贷款歧视,你也可以投诉 CFPB指控违反了《联邦平等信贷机会法》。也请联系您的州总检察长办公室,了解州公平住房法以及在州和地方一级提出投诉的程序。

如果一项申诉在联邦地区法院得到支持,一般来说,受害人可以因故意不当行为而获得实际损害赔偿或惩罚性赔偿,这取决于具体情况,以及法庭费用和法律费用。如果是集体诉讼 霍华德说,对于其他有同样主张的人,政府通常会试图与被告达成和解协议。

底线

一般来说,在涉嫌住房歧视的问题上,反击需要耐心,收集证据和文件,通常还需要良好的法律咨询。“注意,提问,做笔记,调查,寻求法律咨询。这永远是最好的建议,”考夫曼说。