什么是止赎?

取消抵押品赎回权是贷款人试图收回贷款所欠金额的法律程序拖欠贷款取得抵押物所有权并出售抵押物。通常情况下,当借款人错过了特定数量的每月付款时,就会触发违约,但当借款人未能满足合同中的其他条款时,也会发生违约抵押贷款 文件。

关键要点

  • 止赎是一种法律程序,允许贷款人通过取得抵押财产的所有权和出售抵押财产来收回拖欠贷款的金额。
  • 取消抵押品赎回权的过程因州而异,但总的来说,放款人会努力与借款人合作,让他们赶上付款,避免取消抵押品赎回权。
  • 止赎过程的平均天数是673天;然而,各州的时间线差别很大。

理解止赎

止赎程序的法律基础来自抵押或信托契约 ,使贷款人有权在借款人未能遵守按揭文件条款的情况下,将物业用作抵押品。

尽管过程因州而异,但止赎程序通常开始 当借款人拖欠或错过至少一笔抵押贷款付款时。贷款人随后会发送一份未付款通知,表明他们尚未收到当月的付款。

如果借款人错过了两次付款,贷款人将发出要求信 . 虽然这比逾期付款通知更严重,但贷款人可能仍愿意安排借款人补足逾期付款。

贷方发出违约通知 在错过90天的付款之后。贷款被移交给贷款人的止赎部门,借款人通常还有90天的时间来结清款项和恢复贷款(这被称为恢复期)。

在恢复期结束时,贷款人将开始取消抵押品赎回权,如果业主没有弥补错过的付款。

如果你的抵押贷款得到了联邦政府的支持,而你因为与COVID-19相关的经济困难而拖欠抵押贷款,你可能有资格暂停付款,最初长达12个月,没有滞纳金,但最近拜登总统的行政命令延长至2021年3月31日。

取消抵押品赎回权的过程因州而异

每个州都有管理止赎过程的法律,包括贷款人必须公开发布的通知、房主使贷款生效和避免止赎的选择,以及出售房产的时间表和过程。

取消抵押品赎回权,如贷款人扣押房产的实际行为,通常是经过漫长的过程后的最后一步止赎前程序 . 在取消抵押品赎回权之前,贷款人可以提供几种选择来避免取消抵押品赎回权,其中许多可以调解取消抵押品赎回权对买方和卖方的负面影响。

包括佛罗里达州、伊利诺伊州和纽约州在内的22个州-司法止赎这是常态。这是贷款人必须通过法院证明借款人拖欠,以获得取消抵押品赎回权的许可。如果取消抵押品赎回权获得批准,当地警长拍卖 把房产卖给出价最高的人,试图收回银行的欠款,或者银行成为业主,通过传统的途径出售房产以弥补损失。

其他28个州,包括亚利桑那州、加利福尼亚州、乔治亚州和得克萨斯州,主要使用非司法止赎,也称为;销售权 . 这种类型的止赎往往比司法止赎更快,除非房主起诉贷款人,否则不会通过法院。

止赎需要多长时间?

房地产数据提供商ATTOM data Solutions的《美国止赎市场报告》显示,2020年第三季度止赎的房地产(最新可用数据)在止赎过程中平均花费了830天。这比上一季度止赎过程中685天的平均天数增加了21.1%,但比2019年第三季度的841天略有下降。 

由于法律和止赎时间表的不同,各州的平均天数也不同。2020年第三季度平均止赎天数最长的州是: 

  • 夏威夷(1741天)
  • 新泽西州(1527天)
  • 纽约(1423天)

同期平均止赎时间最短的州是:

  • 弗吉尼亚州(180天)
  • 明尼苏达州(208天)
  • 阿拉斯加(213天)

下图显示了自2007年第一季度以来的季度平均止赎天数。 

Average days to complete foreclosure
图片来源:ATTOM数据解决方案。

你能避免丧失抵押品赎回权吗?

即使一个借款人错过了一两次付款,仍然有办法解决这个问题避免丧失抵押品赎回权 . 一些替代方案包括:

  • 恢复:在恢复期内,借款人可以在特定日期之前偿还其所欠的款项(包括未付的款项、利息和任何罚款),以恢复抵押贷款。
  • 短期再融资:这是一种再融资类型,新贷款金额低于未偿余额,贷款人可以免除差额,以帮助借款人避免止赎。
  • 特别宽容:如果借款人有临时财务困难,如医疗费或收入减少,贷款人可同意在规定的时间内减少或暂停付款。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄,您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部(抬头显示器)。

丧失抵押品赎回权的后果

如果房产未能在止赎拍卖会上出售或从未通过过止赎拍卖,贷款人通常会获得房产的所有权,并可能将其添加到止赎房产的累积投资组合中,也称为;自有房地产 (REO)。

取消抵押品赎回权的房产通常很容易在银行网站上查询到。这类房产对房地产投资者很有吸引力,因为在某些情况下,银行以低于市场价值的价格出售房产,这当然反过来会对贷款人产生负面影响。

对借款人来说,取消抵押品赎回权出现在信用报告在一两个月内,在那里呆上一段时间七年 从第一次逾期付款之日起。七年后,取消抵押品赎回权从借款人的信用报告中删除。